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南寧將出臺管理暫行辦法,“三產”安置房禁止轉讓

近年來,南寧出現不少利用留用地違法違規建設、銷售“三產房”“小產權房”的亂象。8月28日,南國早報客戶端記者獲悉,針對這一情況,南寧市將出臺《南寧市征地安置留用地開發利用管理暫行辦法》(以下簡稱《辦法》),提出了通過把實物留地轉為用地指標安置、鼓勵留用地指標折算貨幣補償等方式,進一步規范征地安置留用地的開發利用。

1.亂象頻發

不時有“三產房”開發商跑路

土地是農民居住和獲得經濟收入的基礎。為確保被征地農民原有生活水平不降低,長遠生計有保障,早在上世紀90年代,南寧市就開始采取向農村集體經濟組織安排留用地的方式,安置被征地農民。隨著南寧城市建設快速發展,越來越多城郊的村莊土地被征用,安排給村集體的留用地也在不斷增多。據不完全統計,截至2019年11月,南寧市已核定留用地指標落地選址涉及1005宗,面積約1.8萬畝。其中產業用地938宗、面積約1.61萬畝,回遷安置用地67宗,面積1861.8畝。1.8萬畝是個什么概念?以占地約40畝的民族廣場作為對比,相當于大概450個民族廣場大小。

然而,由于缺乏留用地開發利用的相關引導細則和具體的監管措施,不少留用地在開發過程中,出現了違法超層超面積建設、擅自改變土地用途、以“合作建房”形式對外銷售“三產房”等問題?!叭a房”開發商跑路、項目爛尾致買家“錢房兩空”等現象不時出現。

去年以來,南寧市部分城區、開發區,通過公告違法建設的“三產房”名單等方式,提醒市民謹慎購房。但仍有不少市民因對相關政策法規不了解,或被房產銷售誤導,又或貪圖便宜,購買了“三產房”。

2.規范管理

產業安置“三產房”不得轉讓

為規范留用地開發利用,解決上述問題,《辦法》的征求意見稿提出了一系列具體措施。自2021年起,原則上不再安排實物留地,轉為實施留用地指標安置,農民可通過將留用地指標折算貨幣補償,或置換物業的方式,兌現留用地指標。同時,鼓勵被征地農民選擇折算貨幣補償的兌現方式。補償標準按征地預公告發布時被征收土地范圍所處地段、國有出讓性質相應用途的土地市場評估價確定。

如被征地農民選擇置換物業的方式兌現留用地指標,則被拆遷人可用回遷安置留用地指標申購人均不超過60平方米的住房,產業安置留用地指標可兌換15平方米建筑面積的商用產業用房。同時,額外獎勵人均10平方米建筑面積商用產業用房,這部分產業用房的運營收益,專項用于物業管理費等支出。這意味著在運營收益充足的情況下,被安置農民將不需要自掏腰包支付物業費。

需要注意的是,用留用地指標兌現的產業物業,也就是俗稱的產業安置“三產房”,將由村集體以集體資產方式自持且不得轉讓?!掇k法》還強調,產業安置物業應用于發展集體經濟,嚴禁以實物形式分配到集體經濟組織成員。

3.改變模式

通過“招拍掛”確定開發商

若被征地農民選擇置換物業來兌換留用地指標,由誰來開發建設安置物業?

過去,一些村集體采取向村民集資的方式,自主開發產業和住宅物業。還有不少村集體引入社會資本,以合作開發的形式建設安置物業。但據南寧市相關部門調查,這兩種模式背后,大多是村集體私下與社會資本簽訂開發建設協議,在移交一定比例產業或住宅物業給村集體經濟組織后,剩余物業由合作方對外銷售。這也是市面上涉嫌違法違規銷售的“三產房”“安置房”的主要來源。

針對上述情況,《辦法》明確,置換物業的留用地開發利用應當采取包含安置方案的招標、拍賣或掛牌方式公開出讓。這意味著,留用地開發將不再允許自主開發或私下自行引入合作方,而是通過公開“招拍掛”的方式確定開發企業。同時,競得人須在土地成交當場簽署安置合作協議書。協議書中約定了競得人須向被拆遷農民和村集體提供的回遷和產業安置物業面積、套數等具體內容。安置物業以外的商鋪和住房,開發商可正常對外銷售。目前,五象新區不少住宅用地在出讓時,就已經采取了這一模式。

4.處置方式

違建項目要暫停施工

《辦法》實施后,自主和私下引入合作方開發安置物業的方式將成為歷史。那么,《辦法》實施前已經進入開發前期工作或已經在建的留用地安置物業項目又該如何處理?對此,《辦法》根據不同情況,分類提出了三種處置意見。

對于在《辦法》實施前,已取得規劃定點但未辦理供地手續或未取得規劃定點,且市政府已明確同意采取留地安置的留用地,村集體可自行選擇采取公開出讓、合作開發、自主開發等三種方式之一開發利用。若仍選擇自主開發,建成的回遷安置物業可分戶進行不動產登記,但不得轉讓,且在《不動產權證書》中注明“拆遷安置房、不得轉讓”。

對于在《辦法》實施前已經完成供地但未動工開發建設的留用地,由轄區政府(開發區管委會)或村集體通過公開方式選定項目代建方(合作方)。經村集體集體決策同意后,政府、村集體和代建方共同簽署代建意向書和履約監管協議,并將履約保證金存入三方共管資金賬戶。建成的回遷安置物業可分戶進行不動產登記,補交土地出讓價款后可正常上市交易。但產業安置物業部分,仍須村集體以集體資產形式自持。對于按安置標準滿足安置需求后的剩余房產,可由村集體自由處置,完善相關手續后也可上市交易。

《辦法》還明確,對于已實施開發利用且存在違法建設的留用地項目,應暫停施工,由轄區相關部門開展項目評估。如項目符合批準用途及建筑安全等要求,經查處到位并在一年內完善規劃等相關手續后,可參照租賃住房管理或參照“已經完成供地但未動工開發建設的留用地”的處置方式進行處置。對存在建筑質量等安全隱患且無法整改的留用地項目,由所在城區政府(開發區管委會)組織相關部門依法拆除。

目前,《辦法》的征求意見稿正通過南寧市行政立法和決策公開征求意見平臺面向公眾征求意見。如有相關意見和建議,可登錄該平臺提交。

本文由南國早報原創出品,未經許可,任何渠道、平臺請勿轉載。違者必究。

編輯: 陳麗婕

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